「マイナス金利解除の変動金利は・・・」高崎市のファイナンシャルプランナーブログ | 高崎で多数実績を積んだ経験豊富なファイナンシャルプランナーが綴るお役立ち情報です

住宅ローン変動金利の5年ルール125%ルールとは？

住宅ローンで変動金利を選んだ場合、一般的に借入後から半年に1度の金利の見直しがありますが、仮に金利が上昇したとしても、すぐに毎月の返済額が増えるわけではありません。

住宅ローンの変動金利に、多くの金融機関では、「5年ルール」というものを定めており、金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらないという「ルール」があるためです。

さらに、5年経過後の6年目からの毎月の返済額は、今までの返済額に対して125％の金額までしか上げることができないという「ルール」も多くの金融機関では、定めています。例えば、元々の毎月の返済額が10万円であれば、金利変更時の毎月の返済額は12.5万円が最大金額になる、ということです。これは大幅に毎月の返済額が変わらないようにするための規則であり、「125％ルール」と呼ばれています。

住宅ローン変動金利の5年ルールと125%ルールのメリット

前述の通り、住宅ローンには、5年ルールがあるため、金利が上昇してもすぐには返済額が変わりません。また、6年目以降も返済額が125％までしか上がりません。それらのルールがあるので、変動金利で借り入れ後に金利が上昇しても、家計の収支が急変しないようになっています。

例えば、養育費などで数年～十数年間、毎月の住宅ローンの返済額を増やすことが難しい場合でも、5年間の猶予があるので、収支を改善することもできますし、6年目以降も元の返済額の125％までしか返済額が増えることがないので、家計が住宅ローンの返済額増加によって突然厳しくなる事態は避けられるでしょう。

住宅ローンの返済期間中に、別に貯蓄を作っておきたい方、車などの大きな買い物をしたい方にとっても5年ルールはメリットとなるはずです。

住宅ローン変動金利の5年ルールと125%ルールのデメリット

ただし、住宅ローンの5年ルールにはデメリットもあります。5年ルールや125％ルールで毎月の返済額が変わらなかったとしても、住宅ローンを返済期間中に完済する義務は免れません。

上昇した金利のために生じた未返済分は、住宅ローン契約の終盤に返済を求められます。これらのルールによってあと倒しした結果、予想以上の金額の請求があるかもしれないのです。

5年ルール、125％ルールはその時点で一時的に「急激な変化」を抑制するための仕組みであって、「総返済額を減らす」仕組みではありません。したがって、このようなデメリットがあるということも忘れてはいけません。毎月の返済額が急激に変化しないとはいえ、住宅ローン金利の動向は注視しておくことをおすすめします。

未払利息とは

住宅ローンの金利が上昇しても、5年ルールと125％ルールがあれば、急激に毎月の返済額が上昇することはありません。

しかし、金利が上がると利息は増えるので、毎月の返済額に占める利息部分の割合が増えていることになります。

金利が極端に上昇した場合は、理論上、毎月の返済額の全てが利息の支払いになることも考えられます。

毎月の返済額よりも利息の支払金額の方が大きくなると、元金の返済は一切進まず、さらに未払いの利息が発生することになります。この支払いきれずに返済が後回しになった利息のことを「未払利息」といいます。